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摄影玩家买房与租房两难 是否买房要多角度考量

作者:admin发布时间:2018-11-28 12:36

  戴先生从事多媒体设计工作,平时在摄影、旅游及数码产品方面花销不菲。随着儿子逐渐到了入学年纪,准备长期在上海发展的戴先生究竟是买房还是继续租房呢?

  文 本刊实习生 刘昕

  戴先生今年37岁,来上海已经有十多年,目前在一家公司任多媒体技术总监一职。他心态年轻,爱玩爱折腾,天生对各类新款电子产品有着无尽的追求,朋友笑他,“大部分工资都献给了现代科技事业的发展。”

  戴先生个人生活丰富多彩,但他也有烦恼的事儿。他儿子今年5岁,眼看快到了入学年纪,有在上海长期定居打算的他,很想给儿子一个安定的生活和学习环境。

  爱玩单反 收入不菲

  “一玩单反穷三代”戴先生深有体会。

  爱摄影的人,大多爱旅游。戴先生经常出差,他几乎跑遍了全国各大城市,借机他也玩了不少地方。其中,他最爱西藏的自然风光,他告诉笔者,“他已经去过西藏两次,那儿绝对是摄影者的天堂,他计划还要再去八次。”听来有些疯狂,但这也是摄影爱好者的执着。作为一名资深摄影爱好者,戴先生爱玩胶片摄影。一提起自己拥有的摄影器材,就变得异常兴奋。戴先生向笔者介绍,他最喜欢的相机是contax645和arca4x5大画幅,他还拥有10只价位在4000到30000之间不等的镜头。

  有这么烧钱的爱好,必然有不错的收入支持。戴先生从事多媒体方面的工作,月入2万元,平时偶尔也帮朋友制作一些视频或动画,每月至少也有5000的兼职收入,再上太太每月5000元的收入,家庭总收入也有3万元。如果不买房,生活过得宽松有余。

  买房租房 两难抉择

  “现在上海的教育政策包容性比较强,对于像我们这样居住证的外来工作者,无论租房还是购房都可以实现适龄儿童就近入学。”戴先生告诉笔者。因此,他考虑买房子更多的是希望给孩子一个更稳定的生活环境,而且他们一家三口有长期定居上海的打算,买房的确是迟早的事。只是由于戴先生醉心于他的摄影和旅游等一系列烧钱的爱好上,历年结余有限,所以他一直纠结是否要买房。

  戴先生一家目前租住朋友的房子,三室一厅3500元一个月。如果贷款买房,他想购置一套目标价在250万元左右的房子,加上装修和添置家具等费用总共可能需要300万元。以他现在的收支状况,每月归还房贷绰绰有余,但承担首付和装修等费用有一定的困难,并且还会降低他的生活质量。是继续租房还是筹钱买房一直困扰着他。

  爱好广泛 “节流”困难

  戴先生也知道自己在摄影方面的支出有点过多,因此他不打算再购买新的镜头,可是这仍然无法节省拍摄方面的支出,675555香港开奖结果。据他介绍,一张照片从胶片、冲洗到扫描,成本至少需要5元。除了爱拍照,他还喜欢音响,听说最近他又看中一套7万多元的音响设备,只是没有忍心动手买下。其他如平板电脑、耳机、户外运动用品等他都有所追求,并且每笔花费都在千元以上。用他自己的话来说,“人家追求物质,我追求精神享受。”

  “我的确需要控制一下开支,但要我放弃对摄影和数码产品的爱好,恐怕不太容易。”戴先生颇为无奈的表示。既然无法完全“节流”,他希望咨询理财师按照他目前的收支状况,是该买房还是继续租房?另外,他对金融理财也一窍不通,存款大多放在银行活期账户内,利率损失较大,他希望好好打理这笔存款。由于正处事业上升期,又喜欢尝试新的事物,戴先生觉得自己的风险承受能力较强,可以考虑部分激进的投资方式。

  每月收支状况(单位:元)

  收入(税后) 支出

  本人月收入 20000 房租 3500

  配偶月收入 5000 基本生活开销 10000

  娱乐休闲支出 2000

  子女教育 500

  汽车开销 2000

  其他收入 5000 其他 0

  合计 30000 合计 18000

  每月结余 12000

  v

  年度收支状况(单位:元)

  收入 支出

  年终奖金 100000 旅行费用 17500

  年末大宗购物 15000

  人情往来 6000

  孝敬父母 8000

  汽车保险 5500

  其他收入 0 其它 0

  合计 100000 合计 52000

  年度结余 48000

  家庭资产负债状况(单位:万元)

  家庭资产 家庭负债

  活期及现金 65 房屋贷款 0

  定期存款 25 其他贷款 0

  国债 0

  股票(市值) 0

  基金(市值) 0

  汽车(市值) 0

  摄影器材及音响 30

  合计 120 合计 0

  家庭资产净值 120

  是否买房要多角度考量

  文 第九届上海十佳理财之星 中国银行 邹剑飞

  戴先生喜欢玩单反相机,工作、生活和家庭都还不错,只是孩子即将上学,夫妻俩也要考虑起孩子上学和今后生活方向的问题了。

  戴先生的一大困扰在于是租房还是买房?在笔者看来,可以从以下三个角度去考虑。

  首先,戴先生买房是让子女就学时有更好的生活学习环境,但对于上海持有居住证人才的子女而言,租房也能达到这样要求。事实上很多父母为了让子女去一个心仪的学校,宁愿自己的房子空关,也会在学校附近再租一套房子居住,方便子女更好地学习。一旦子女毕业换校,也会再在新校附近租房。

  其次,从戴先生的家庭财务状况来看,如打算购房,目前最多可出90万元,按现有政策,一套250万元的首套房,首付至少要75万元;而仅靠剩下的15万元去支付税费和装修,是远远不够的,其中至少有35万元的缺口。如果再把贷款因素(按首套首付3成,夫妻共同申请公积金上限60万元,其余用商贷,利率下浮15%,贷款年限为20年,等额本息还款)考虑进去,则每月还11000余元贷款,虽节约了3500元的房租,但实际每月结余只有4500元。假如戴先生买房后通过私人关系借入35万元,即使不付利息,把所有家庭结余用作还款,也需要3年半来还清。而在这期间,不说戴先生需要放弃所有的“精神享受”,只要家庭出现任何意外,将没有资金去应对,风险极大。

  最后,从投资回报率来看,投资250万元购入一套房,立刻出租,按当前行情每月可租到4500元左右,即使不考虑任何税费,一年只有5.4万元收入,其年化2.16%的回报率甚至还远低于银行一年期3.25%左右的存款利率。因而,理性的投资方法是将资金先放入银行,将得到的收益去支付房租后,这样还会有剩余。

  至此,建议戴先生目前仍选择租房。但既然戴先生已经打算在上海长期居住,所以房子还是要买,问题是何时去买?

  解答这个问题,也从三个方面考虑,一是楼市的价格走势;二是戴先生一家每年收支结余;三是戴先生如何打理规划已有的90万元资金。

  首先,处于国家调控中的楼市,过去“火箭式”的上涨将不会再出现,但由于上海在医疗、教育等方面的优势,上海楼市的刚需仍存在,因此楼市价格仍会小幅上涨。在考虑房屋折旧后,预计每年增长不大可能超过5%。另一方面,戴先生正处于事业上升期,且所处的是国家重点支持的文化传媒产业,因此每年薪资也会有比较快的提升。在此希望戴先生通过自身的努力工作和节省家庭不必要的开支,争取每年的家庭结余都能比上一年多10%,从而有更多的资金用作购房储备。

  对戴先生来说,中期理财的目标就是买房,因此投资收益率只要比房价涨幅率高就可以,因此设定为6%。在此建议戴先生先暂定6年后买房,一来子女那时正好小升初,届时可选择离中学较近的房源;另外也是需要一定的时间来积累财富。因此建议戴先生先将90万元银行存款取出,留出15万元购买货币基金(预期收益会比同期银行存款高,且具有高灵活性)用作紧急备用金外,其余75万元可选择5年期国债,目前利率为5.41%;然后从每年的家庭结余中,需再拿其中的55%用于投资。而这个比例也是银行在审核房贷时,对贷款人所有贷款本金和其月收入之比的上限。

  按此计算,如戴先生一家能在6年间满足每年家庭结余以10%的比例增长,则平均每年可以拿出15万元进行投资,建议可以配置在业绩不错的混合型或者保本型基金上,理由是该类基金由于同时在债券和股票上投资,分散了风险。综观整个市场,该类排名前30名的基金3年中每年年化收益都能达到7%左右。因此,戴先生的投资组合基本能实现6%的预期收益目标。

  这样6年后,现在250万的房子估计涨到350万元,而现在50万元的税费以及装修等费用预计会上涨到60万元。而六年后戴先生的投资组合可以实现财富值约为210万元。则戴先生还需要贷款200万元,如果贷款政策、利率、还款方式和现在保持不变,贷款期限变为10年,则每年需要还贷26.2万元,而戴先生一家此时用于正常家庭开支后的结余已经接近40万元,且每年还会增加,除了还贷,戴先生又有了追求“精神享受”的资本。